Phân tích dự án Mulberry lane từ A tới Z

Nếu gia đình bạn đang phân vân không biết lựa chọn dự án Mulberry Lane hay Hyundai HillState tại quận Hà Đông, hi vọng với những điểm dưới đây chúng tôi phân tích sẽ sáng tỏ hơn được về dự án có môi trường THÂN THIỆN này 

1. Vị trí
Khu đất Cổ ngựa, Khu ĐTM Mỗ Lao, Phường Mỗ Lao, Q. Hà Đông, TP Hà Nội.
Ghi chú: chúng tôi vẫn chưa xác định được chính xác vị trí của dự án, nếu bạn đọc nào có thông tin xin cho chúng tôi biết, xin cảm ơn!
2. Chủ đầu tư
Cty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành, trang web dự án
3. Năm bắt đầu xây dựng
2010
4. Năm hoàn thành
2014 (Dự kiến)
5. Quy hoạch tổng mặt bằng

Mulberry Lane: Mặt bằng tổng thể
Với hướng ngang của khu đất gần theo hướng Đông -Tây, các khối nhà của Mulberry Lane có thiết kế dạng hành lang giao thông vào các căn hộ lại chạy theo hướng Bắc Nam, điều này mang lại một số nhược điểm cho các căn hộ:
 i) lối vào căn hộ trông ra một hành lang tương đối dài, phải đi qua cửa nhà nhau với các hộ cuối hành lang;
 ii) do cố vươn ra để tiếp xúc được nhiều với bên ngoài, phần lớn các hộ đều có sảnh vào dạng hành lang, thẩm mỹ và không gian sử dụng đều kém; 
iii) mặt thoáng của gần một nửa số căn hộ sẽ có hướng Tây (hoặc gần hướng Tây). Các  mặt thoáng hướng Nam, Bắc chỉ có ở các căn đầu hồi, các căn giữa tuy có được sẻ mặt bằng vào nhưng chỉ có tác dụng thông hơi, yếu tố ngắm cảnh là không có, mặt khác khoảng cách gần nhau của các hộ nếu có trổ cửa sổ cũng sẽ rất có vấn đề về riêng tư.

5.1. Liên hệ với các trung tâm
Vị trí ở phường Mỗ Lao gần với trung tâm phía Tây của Hà Nội là Hà Đông. Khả năng kết nối với trung tâm Mỹ đình sẽ chỉ có trong một số năm tới khi các tuyến đường quy hoạch được xây dựng xong. Tính cạnh tranh trong việc kết nối với trung tâm truyền thống của Hà Nội kém hơn các khu khác đã và sắp được xây dựng trên trục Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi ở gần về phía trung tâm hơn.
Tuy vậy, cũng cần lưu ý Mulberry Lane được một CĐT mạnh xây dựng, được thiết kế với nhiều dịch vụ, tiện ích tích hợp trong toàn khu nên nhu cầu liên hệ với các trung tâm khác sẽ giảm đi nhiều.
5.2. Mật độ xây dựng/ HSSDĐ
Với chiều cao tầng và mặt bằng các khối nhà có thể thấy khu Mulberry Lane có mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất thuộc diện rất cao. Trong thiết kế đã cố gắng tận dụng các DT mái của tầng đế để trồng cây xanh, tuy vậy, đây chỉ có thể coi là giải pháp giảm nhẹ, không thể sánh được với một công viên thật được.
5.3. Công trình công cộng
Mulberry Lane nằm trong khu ĐTM Mỗ Lao nên các công trình ở đây có thể chia sẻ các tiện ích công cộng cho nhau.
5.4. Đường, cấp điện, nước
Hiện đường Lê Văn Lương kéo dài đang gấp rút hoàn thành sẽ giúp khu vực này kết nối với trung tâm Hà Nội tốt hơn; điện nước khả năng không có gì đáng phàn nàn.
5.5. Môi trường: công viên – cây xanh, mặt nước, thu gom rác, thoát nước
Diện tích khu đất khá hẹp lại được CĐT tận dụng với hiệu suất rất cao nên cảm giác bức bí rất có thể đến với nhiều người. Vườn cây, thảm cỏ, mặt nước đều nhỏ.

6. Thiết kế các tòa nhà
Mulberry Lane gồm 5 tòa tháp chung cư cao tầng với khối đế tập trung nhiều công trình tiện ích.
6.1. Mặt bằng tầng
Hình thức mặt bằng của các tòa B, C, D trông khá giống nhau, tựa như phi thuyền không gian trong đồ chơi ghép hình. Hai tòa A và D có hình thức khác biệt, dáng dấp tựa như hình chữ H. Nút gia thông đứng trải theo phương Bắc-Nam chia các căn hộ ra hai cánh Đông-Tây. Các căn hướng Tây phải chịu nắng trực tiếp hướng Tây mà không có biện pháp giảm nhẹ như lô-gia. Đây là nhược điểm rất lớn của các căn hộ hướng Tây này. Nếu chính sách giá không có sự phân biệt thỏa đáng thì người mua các căn hộ này sẽ rất thiệt so với các chủ nhân căn hộ phía Đông.
6.2. Kết cấu
Chưa đủ thông tin để kết luận nhưng với hình thức bản vẽ kiến trúc và chiều cao tòa nhà, kết cấu vách cứng với sàn không dầm rất có thể được áp dụng cho các tòa tháp của Mulberry Lane.
6.3. Mặt bằng căn hộ
Các căn hộ cao cấp Mulberry Lane Hà Đông có tổng DT thuộc loại lớn so với các mẫu chung cư ở các khu khác. Thiết kế có thế mạnh là quan tâm đến các nhu cầu rất chi tiết của người sử dụng như các tủ âm tường, các phòng kho để chứa đồ đạc, tủ / chỗ thay quần áo trong phòng ngủ lớn và bếp thường trong không gian có thể đóng kín, tránh gây mùi đến các phòng khác. Tuy vậy, nhược điểm không phải là ít mà nổi bật nhất là hiệu suất sử dụng so với tổng diện tích khá thấp.
6.3.1. Khối nhà A
chưa có thông tin về thiết kế
6.3.2. Khối nhà B
Các căn hộ từ tầng 7 đến 27 gồm các loại 2 phòng ngủ, 2 phòng ngủ +1 và 3 phòng ngủ, cụ thể:
Loại 2 phòng ngủ: B4-3 và B4-8: có thiết kế đối xứng nhau qua trục dọc. Với diện tích lên đến 114,26 m2 mà chỉ có 2 phòng ngủ thì hiệu suất sử dụng của căn nhà không thể cho là cao. DT các khu vực mang tính chất hành lang trong nhà là quá nhiều như có thể thấy ở lối vào nhà, lối vào phòng ngủ lớn. Phòng ngủ lớn có WC riêng song không được thiết kế tủ / chỗ thay quần áo riêng (dạng walk-in) như các căn hộ khác. Tủ thay quần áo trong phòng ngủ chưa phải là phổ biến với nhiều người mua nhà, nhưng sẽ là một nhu cầu được nhiều người đòi hỏi trong tương lai gần. Hơn nữa, diện tích hữu dụng trong hai phòng ngủ cũng không hề lớn. Trong một số tài liệu cho biết chiều cao thông thủy của tầng nhà khu Mulberry Lane là 2,8m. Chiều cao này kết hợp với không gian rộng có thể làm nhiều người cảm thấy gò bó, bức bí. Phòng ngủ nhỏ của căn này sẽ có vấn đề về riêng tư khi cửa sổ rất gần với căn hộ 3 phòng ngủ phía Bắc. Hình vẽ ở dưới là căn hộ bên cánh Đông sẽ đỡ nắng hơn căn hộ tương tự nhưng bên cánh Tây.

Tòa nhà B: Căn hộ B4-8

Loại 2 phòng ngủ +1: có 4 căn B6A-2, B6-9 và B7-5, B7-6 đối xứng nhau theo từng cặp. Căn hộ B6-9 và B6A-2 rộng đến 123,65 m2 nhưng cũng chỉ có hai phòng ngủ và một phòng làm việc / học tập. Với những người ít làm việc ở nhà thì việc chọn mua căn hộ có phòng làm việc là một dấu hỏi về chức năng của phòng này. Chức năng của phòng này chỉ phù hợp với nhà có con đang đi học, tuy nhiên với chỉ 2 buồng ngủ, căn hộ khá bất tiện với gia đình có nhiều hơn 1 con (cả trai và gái). Căn hộ này cũng có đầy đủ các nhược điểm của loại 2 phòng ngủ nêu trên như nhiều không gian kiểu hành lang, vấn đề về hướng nắng, riêng tư. Thêm một điểm nữa là khu WC chung có vị trí đối diện phòng ngủ nhỏ, ở sâu trong căn hộ sẽ đem lại nhiều tế nhị khi khách đến chơi nhà có nhu cầu.
Tình hình với căn hộ B7-5 và B7-6 lại khả quan hơn, diện tích 127,92 m2 và cũng chỉ có 2 phòng ngủ, 1 phòng làm việc nhưng các không gian có dạng hành lang đã giảm bớt, tỷ lệ của các không gian đã khá hơn. Đặc biệt là hướng mở của sổ các phòng về phía Bắc mang lại tầm quan sát đẹp và tránh được nắng (cho cả hai căn hộ đối xứng nhau). Vị trí của khu WC chung đã được đặt tốt hơn. Phòng ngủ chính có WC riêng và tủ / chỗ thay quần áo riêng. Một đặc điểm nữa là phòng ăn và phòng khách liên thông tạo thành một không gian rất lớn, phù hợp với các gia đình hay có nhu cầu đăng cai tiệc tùng.

Tòa nhà B: căn hộ B6-9

Tòa nhà B: Căn hộ B7-6
Loại 3 phòng ngủ: có 4 căn C4-1, C4-10 và C2-4, C2-7 cũng đối xứng theo từng cặp. Căn C4-10 có DT 153,97 m2 và có 2 phòng ngủ có cửa sổ hướng Đông, hướng Nam (căn đối xứng C4-1 phải chịu hướng Tây). Ở căn hộ này, nhược điểm không gian hẹp dài kiểu hành lang trong nhà lại bị bắt gặp nhiều. Phòng ghi nhãn utility có giường ngủ nếu được dùng làm chỗ cho người giúp việc thì lại khá tiện nghi vì có hẳn riêng một WC tuy nhỏ, dành cho người nhà thì lại khá khuất, khó trông nom, chăm sóc nhau. Phòng ngủ chính và phòng khách có tầm nhìn đẹp xuống hồ nước phía Nam. Phòng ngủ chính có WC riêng và chỗ thay quần áo thiết kế hợp lý. Tuy nhiên, phải bỏ tiền mua gần 154m2 mới có được 3 phòng ngủ so với nhiều khu chung cư chỉ rộng 90m2 cũng có được 3 phòng ngủ là một điểm kém cạnh tranh của căn hộ loại này.
Căn hộ C2-7 và căn đối xứng của nó là C2-4 có diện tích nhỏ hơn, 137,11 m2 nhưng tiện nghi không thay đổi, tỷ lệ không gian có phần hài hòa hơn trừ lối vào vẫn mang tính chất hành lang, người mua sẽ dễ có thắc mắc sao chủ đầu tư không đặt cửa vào lùi sâu đến khoảng tường góc bếp với phòng khách. Làm vậy giá trị sử dụng của căn nhà giảm đi không đáng kể trong khi diện tích tương đương với tiền trả cho CĐT sẽ giảm đi tương đối (ước đoán khoảng 6-7 m2).

Tòa nhà căn hộ B7-6

Tòa nhà B: Căn hộ C4-10

Tòa nhà B: Căn hộ C2-7

Tóm lại, các căn hộ của nhà B thiết kế có một nhược điểm chung là tỷ suất số phòng ngủ trên tổng DT nhỏ, nhiều phòng có không gian không đẹp dạng dài, hẹp. Các phòng có hướng nắng xấu và ảnh hưởng đến riêng tư của người ở khá nhiều.

6.3.3. Khối nhà C
Nhà C có cấu trúc mặt bằng gồm các căn hộ 2 phòng ngủ + 1, 3 phòng ngủ có mặt bằng tương tự bên nhà B. Ở vị trí của căn hộ 2 phòng ngủ của nhà B bên nhà C là căn hộ kép, vượt 2 tầng có lối vào ở các tầng số lẻ, cầu thang trong hộ đưa lên tầng trên. Hai căn hộ kép là B9-8 và B9-3 đối xứng nhau qua trục đứng: Không hiểu lý do nào dẫn đến việc chọn căn hộ ở vị trí căn hộ 2 phòng ngủ vốn có nhiều nhược điểm như đã phân tích bên trên để làm căn hộ kép. Điều này có thể hiểu là các không gian không đẹp sẽ bị nhân đôi lên. Một điểm đáng lưu ý là căn hộ kép có hai lối vào từ tầng dưới và tầng trên. Điều này mang đến cả sự tiện lợi và bất tiện. Với tổng DT 187,42 m2, căn hộ kép cũng chỉ có 3 phòng ngủ. Một điểm nữa là cầu thang lên tầng trên của căn hộ kép thường là một yếu tố đóng góp cho vẻ đẹp của căn hộ, trong trường hợp này được đặt ở vị trí khó có thể coi là đẹp.
Theo suy đoán, căn hộ này có lẽ được nhắm đến gia đình có hai thế hệ: ông bà, người giúp việc ở tầng dưới, bố mẹ và các con ở tầng trên. Việc chọn mua căn hộ kép có thể có sự đắn đo với việc mua hai căn hộ rời tầng trên, tầng dưới nếu xét thấy giá trị so với giá trị sử dụng cao hơn (tùy hoàn cảnh, nhu cầu của người mua).

6.3.4. Khối nhà D
Cơ cấu căn hộ của nhà D giống như nhà B
6.3.5. Khối nhà E
Nhà E có 5 loại căn hộ gồm loại 2 phòng ngủ (B3-3 và B3-8), 2 phòng ngủ + 1 (B5-5 và B5-6), 3 phòng ngủ (C3-1 và C3-10) và 3 phòng ngủ +1 (C7-4 và C7-7; C8-2 và C8-9) các cặp này cũng đối xứng nhau.
Căn  hộ 2 phòng ngủ B3-8, diện tích 90 m2, nhỏ hơn nhưng hình dạng mặt bằng hợp lý hơn mang lại chức năng tương tự căn 2 phòng ngủ của Khối B, D. Nếu chỉ cần 2 phòng ngủ, căn hộ này sẽ là lựa chọn tốt nhất trong khu (chưa tính Nhà A do chưa có tư liệu). Vấn đề riêng tư cũng được cải thiện rõ rệt do các căn hộ phía Nam và phía Bắc không mở cửa nhòm vào căn này. Nếu có thể chọn thì căn hộ phía Đông ưu việt hơn do không phải chịu nắng chiều như căn hộ phía Tây. Một lần nữa việc không có lô-gia cho phòng ngủ để che bớt nắng cho căn hộ loại này thật đáng tiếc.

Nhà D: Căn hộ B3-8

Căn 2 phòng ngủ +1 B5-5 và B5-6 được thiết kế cũng khá hơn căn cùng loại bên Khối nhà B, C, D. Diện tích 100,3 m2 nhỏ hơn rất nhiều (23-27m2) nhưng công năng vẫn không hề thua kém. Cả hai căn đối xứng nhau đều mở cửa sổ về phía Bắc, đem lại một tầm nhìn xa, dễ chịu cho chủ nhân.

Nhà D: Căn hộ B5-6

Căn hộ 3 phòng ngủ C3-1 và C3-10 có DT 132,41 m2 có hiệu suất số phòng ngủ trên tổng DT tương đương với căn hộ C2-7 của các khối nhà B,C,D. Hơn nữa, cả hai căn hội này đều có các phòng mở cửa sổ về hướng Nam, mát mẻ và quan sát xuống hồ nước đã tạo nên cuộc sống trong lành tại Mulberry Lane

Nhà E: Căn hộ C3-10

Loại 3 phòng ngủ +1 có C7-4 và C7-7. Với tổng diện tích chỉ 127,58 m2, đây là đối thủ của ngay cả căn hộ chỉ 3 phòng nhưng lại rộng hơn là C3-10. Mặt bằng hợp lý, hướng thoáng Đông, Bắc và tỷ lệ không gian khá đẹp là ưu điểm của căn hộ này (căn C7-4 có mặt thoáng hướng Tây rất đáng tiếc cũng không có lô-gia để che bớt nắng).

Nhà E: Căn hộ C7-7

Cùng số phòng ngủ 3+1 là hai căn hộ C8-2 và C8-9 đối xứng nhau. Với DT 135,84 m2, căn hộ này không cạnh tranh được với căn C7-7 nêu trên bởi diện tích cho giao thông (như hành lang) lớn hơn, phòng ngủ lớn quay về phía Đông (phía Tây với căn C8-2). Phần diện tích trội hơn ở đây có lẽ do lối vào nhà như một hành lang dài gây nên. Chủ nhà có thể muốn “trả lại” diện tích này cho CĐT để giảm diện tích phải trả tiền mua.

Nhà E: Căn hộ C8-9

Nhìn chung, ngoại trừ ba căn hộ hướng Tây chịu tác động xấu của nắng chiều và không được lô-gia che bớt, thiết kế các căn hộ của Tòa nhà E có nhiều ưu điểm hơn hẳn các căn cùng loại bên các tòa nhà B, C và D.

6.4. Cầu thang – thang máy – Lối thoát hiểm – PCCC – Chỗ để xe
Mặt bằng không thể hiện chi tiết lõi thang nên chưa thể có nhận định về vấn đề này. Chỉ nên lưu ý một điểm là tòa nhà thuộc loại cao tầng, có khu hỗn hợp ở phần đế nên vấn đề giao thông đứng và PCCC cần được tìm hiểu kỹ.
Không thấy CĐT cung cấp thông tin về tiêu chuẩn bao nhiêu chỗ đậu xe cho một căn hộ của khu Mulberry Lane.

7. Các vấn đề khác
Chủ đầu tư phía Singapore là một tập đoàn BĐS lớn, tiềm năng mạnh.
Sức cạnh tranh từ các khu phức hợp tương tự, ở gần trung tâm Hà Nội hơn trên trục đường Ngyễn Trãi và Lê Văn Lương rất đáng quan tâm cho các nhà đầu tư khu này.

Tag: ưu điểm dự án mulberry lane, điểm mạnh mulberry lane, phân tích mulberry lane, diem noi bat cua mulberry lane, phan tich du an chung cu mulberry lane, tim hieu du an mulberry lane